Lot A14
- Appartement
- t4
- 101.47 m²
- Étage 1
Les plus
Classement du bien
Rentabilité locative | |
Potentiel de plus-value | |
Facilité de la revente | |
Sécurité locative | |
Attractivité du quartier |
Critères pour bien choisir son investissement
Rentabilité locative
La rentabilité locative brute de votre investissement est de 4,1%, comparée à une moyenne de 2,8% au niveau national.
Les loyers observés sur le marché pour cette zone (13,40 € / m² selon le plafonnement des loyers imposé par cette commune pour toute nouvelle location) sont supérieurs au loyer plafond prévu par la loi Pinel (12,33 € / m² en tenant compte des coefficients prévus par la loi appliqués au plafond légal brut de 14,03 € / m²). Nous avons donc pris ce loyer plafond (soit 1 311,00 € / mois) pour le calcul de la rentabilité locative, en nous basant sur la surface incluant les annexes pondérées (soit 106,43 m²).
Potentiel de plus-value
Le prix au m² de ce bien neuf (hors parking) est de 3 476 € (en tenant compte de la surface pondérée égale à 106,43 m²) et, pour information, le prix au m² du marché dans l’ancien se situe actuellement entre 2 364 € et 4 097 € sur cette zone, avec un prix moyen de 3 096 €.
Le prix de ce bien neuf est inférieur au prix maximum observé actuellement sur le marché de l’ancien, ce qui est tout à fait attractif.
Et bonne nouvelle : l’écart de prix au m² de ce bien neuf (hors parking) par rapport au prix moyen dans l’ancien sur cette zone est de 12%, alors que l’écart moyen entre le neuf et l’ancien est de 33% sur l’ensemble du marché. Ce lot est donc sensiblement moins cher au m² par rapport aux prix dans l’ancien que les autres biens neufs actuellement en vente.
Facilité de la revente
La facilité à la revente est impactée par les flux démographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs.
Voici le principal critère qui explique l'essentiel de cette note :
- La population a augmenté de 19% sur 5 ans sur cette zone alors que la croissance observée en moyenne nationale s'élève à 1,5%.
D'autres critères jouent également, mais de manière moins importante, et viennent atténuer les effets de ce premier groupe de critères :
- La part des nouveaux ménages arrivant chaque année représente 5,5% contre 16% en moyenne nationale.
- La forte densité actuelle de logements sociaux ne favorisera pas la revente à terme du bien.
Sécurité locative
Le risque locatif correspond au fait de ne pas trouver rapidement de locataire ou de faire face à des impayés de loyer.
Plusieurs éléments contribuent à l'évaluation de ce critère :
- le taux de logements vacants (3,4% contre 7,1% au national)
- le poids des loyers dans les revenus des habitants (27% contre 17% en moyenne nationale)
- le taux de chômage sur cette zone (8,7%) par rapport au reste du territoire où sont présents des biens à vendre (11%)
- le taux de cadres (2% contre 11% au niveau national)
Important à noter : il est possible de se protéger efficacement contre ce risque grâce à une Garantie de Loyer Impayé (GLI).
Attractivité du quartier
Ce bien bénéficie d'un très bon environnement de vie quotidienne, mesuré par la proximité des services de base suivants : supermarché, boulangerie, boucherie, poste, médecin, écoles, terrain de sport, restaurant. Vous trouverez par ailleurs des cinémas à moins de 15 min.
La part des adultes ayant le bac sur cette zone est forte (56% contre 50% en national où sont présents des biens à vendre).
Le réseau de transports publics est particulièrement bien développé dans cette zone, comme l'atteste la part élevée de personnes empruntant les transports en commun.
La station La Courneuve-Six Routes sera mise en service en 2024 sur les lignes 16 et 17 dans le cadre du projet du Grand Paris.
Au-delà de ces qualités, il faut noter que le taux de logements sociaux est de 53%, à comparer à 16% sur l'ensemble du territoire.
Diagnostics énergétiques
Consommation énergetique (en kWhEP/m²/an)
151 à 2030
Consommation énergetique (en kgeqCO2/m²/an)
36 à 55
Autres documents
Localisation
Le programme est situé 38 Rue Edgar Quinet, 93120 La Courneuve